Единая судьба здания (строения, сооружения) и земельного участка при отчуждении
27.04.2015
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Как следует из пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Развивая указанные положения, статья 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Кроме того, согласно пункта 11 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
При этом аналогичный порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).
Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), представляющего собой самостоятельный объект недвижимости, должна происходить одновременная передача земельного участка, под занимаемым объектом, в том случае если они принадлежат одному лицу.
При этом может быть заключен как единый договор, предусматривающий одновременное отчуждение здания, строения, сооружения и земельного участка, на котором это здание, строение, сооружение расположено, так и отдельные договоры на каждый объект недвижимого имущества. Во втором случае договоры должны быть представлены на государственную регистрацию перехода права собственности одновременно.
В случае отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка, в государственной регистрации перехода права собственности будет отказано на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом необходимо отметить, что если на земельном участке расположено несколько зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу, и отчуждается только одно из зданий, строений, сооружений, то в данном случае в целях соблюдения положений статьи 35 ЗК РФ, статьей 209, 273 ГК РФ по соглашению сторон возможно как образование и отчуждение самостоятельного земельного участка непосредственно под отчуждаемым объектом недвижимости, так и отчуждение доли в праве собственности на земельный участок.
Начальник межмуниципального
Боготольского отдела Управления
Росреестра по Красноярскому краю –
государственный регистратор
Ю.Н.Алехина
т.8(39157)2-54-46